Solaranlage im Stockwerkeigentum: Beschluss, Kosten, ZEV

Eine Solaranlage im Stockwerkeigentum auf dem gemeinsamen Dach braucht einen Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer, denn das Dach ist ein gemeinschaftlicher Teil, den kein Stockwerkeigentümer allein verändern darf. Das Zivilgesetzbuch erwähnt Solaranlagen nicht: Je nach Projekt braucht es das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten oder die Zustimmung aller, und das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann andere Regeln vorsehen. Die Versammlung entscheidet auch, wer bezahlt, nach welchen Wertquoten, und wohin der Strom geht: an die gemeinschaftlichen Teile, an alle Wohnungen in einem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) oder an den Netzbetreiber. Vollständige Unterlagen zum Traktandum verhindern, dass ein sinnvolles Projekt an einer Formfrage scheitert.

Das Dach ist ein gemeinschaftlicher Teil

Im Stockwerkeigentum hat jeder Stockwerkeigentümer ein Sonderrecht an seiner Wohnung, aber nicht am ganzen Gebäude. Das Zivilgesetzbuch schliesst vom Sonderrecht die Bauteile aus, die für den Bestand und die Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind, jene, die die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, und die Anlagen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern dienen. Das Dach gehört dazu, ebenso die Fassade und in der Regel die Aussenseite der Balkone.

Ein Stockwerkeigentümer darf seine Räume ausbauen, sofern er die gemeinschaftlichen Teile nicht beschädigt, ihre Funktion nicht beeinträchtigt und ihre äussere Erscheinung nicht verändert. Module auf das Dach zu setzen, Kabel durch das Treppenhaus zu führen oder einen Wechselrichter im Technikraum zu montieren, betrifft also gemeinschaftliche Teile: Es braucht einen Beschluss der Gemeinschaft.

Das Reglement kann einem Stockwerkeigentümer ein ausschliessliches Nutzungsrecht einräumen, zum Beispiel an einer Attikaterrasse. Dieses Recht macht die Terrasse nicht zu einem Teil im Sonderrecht: Eine Konstruktion darauf, die das äussere Erscheinungsbild verändert, bleibt eine Frage für die Versammlung. Und jede Änderung der Zuteilung dieser Rechte braucht die Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.

Welches Mehr braucht der Beschluss?

Das Zivilgesetzbuch teilt bauliche Massnahmen an einer Sache im Miteigentum in mehrere Kategorien ein. Diese Regeln gelten auch für das Stockwerkeigentum.

Eine Anlage, die Strom für das Gebäude oder einen Ertrag liefert, kann zu den Arbeiten gezählt werden, die eine «Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit» nach Art. 647d bezwecken. In diesem Fall gilt das qualifizierte Mehr: die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, nicht nur der anwesenden, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt. Für Module an der Fassade oder am Balkon stützt sich EnergieSchweiz auf Art. 647e und lässt ein qualifiziertes Mehr genügen. Die Einordnung hängt vom Projekt ab: Lassen Sie sie von der Verwaltung oder einer Juristin prüfen, bevor Sie die Versammlung einberufen.

Das Gesetz schützt auch die Minderheit. Nützliche Massnahmen, die einem Stockwerkeigentümer den Gebrauch oder die Benutzung seiner Wohnung erheblich und dauernd erschweren, brauchen seine Zustimmung. Und verlangen die Arbeiten von ihm Aufwendungen, die in einem Missverhältnis zum Wert seines Anteils stehen, müssen die übrigen den Teil seines Kostenanteils übernehmen, der den zumutbaren Betrag übersteigt.

Die Versammlung vorbereiten

Die Versammlung wird grundsätzlich vom Verwalter einberufen und geleitet. Sie ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, die zugleich mindestens zur Hälfte anteilsberechtigt sind, anwesend oder vertreten sind. Sonst kann eine zweite Versammlung, frühestens zehn Tage später, mit einem Drittel der Stockwerkeigentümer beschliessen. Die Beschlüsse werden protokolliert. Ein Stockwerkeigentümer, der einem Beschluss nicht zugestimmt hat, der Gesetz oder Reglement verletzt, kann ihn binnen Monatsfrist, nachdem er davon Kenntnis erhalten hat, beim Gericht anfechten.

Legen Sie der Einladung Unterlagen bei, die alle lesen können:

• eine oder mehrere vergleichbare Offerten, mit Belegungsplan und Leistung;
• eine Schätzung der monatlichen Produktion und des im Gebäude genutzten Anteils;
• das Budget inklusive MWST, die erwartete Einmalvergütung und die Finanzierung;
• den Schlüssel für die Verteilung von Kosten und Erträgen;
• das gewählte Modell für den Strom;
• Unterhalt, Versicherung, Zugang zum Dach und Ersatz des Wechselrichters;
• die Meldung an die Gemeinde oder das Baugesuch.

Schlagen Sie getrennte Beschlüsse vor: den Grundsatz und das Budget, die Verteilung, das Strommodell mit einer allfälligen Änderung des Reglements und den Auftrag an die Verwaltung, die Verträge zu unterzeichnen und die Arbeiten zu begleiten. Eine Abstimmung in Schritten verhindert, dass Uneinigkeit in einem Punkt das ganze Projekt zu Fall bringt. Unsere Checkliste, um Solar-Offerten zu vergleichen, hilft, gleichwertige Offerten vorzulegen.

Finanzierung und Verteilung der Kosten

Wenn nichts anderes geregelt ist, tragen die Stockwerkeigentümer die gemeinschaftlichen Kosten nach Massgabe ihrer Wertquoten. Dient eine Anlage einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, ist dies bei der Verteilung zu berücksichtigen: ein Punkt, den Sie klären müssen, wenn nur einzelne Wohnungen vom Solarstrom profitieren. Der Erneuerungsfonds dient in erster Linie Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten; ihn für eine Solaranlage zu verwenden, braucht einen Beschluss, der dem Reglement entspricht.

Rechenbeispiel. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft baut 20 kWp auf ihr Dach. Nach der Preisbeobachtungsstudie 2025 von EnergieSchweiz, auf der unser Rechner beruht, kostet eine solche Anlage rund CHF 40'903 inklusive MWST. Die Einmalvergütung von Pronovo beträgt 360 Franken pro kW für eine angebaute Anlage auf dem Dach, die seit dem 1.4.2025 in Betrieb genommen wurde, also CHF 7'200, ausbezahlt nach der Inbetriebnahme. Es bleiben rund CHF 33'703. Ein Stockwerkeigentümer mit einer Wertquote von 150/1000 bezahlt davon rund CHF 5'055. Die tatsächlichen Offerten schwanken mit dem Dach, dem Gerüst an einem mehrstöckigen Gebäude und dem Elektrotableau: siehe unseren Ratgeber zu den Kosten einer Solaranlage.

Steuern. Bei einer bestehenden Wohnung lässt sich eine Solarinvestition bei der direkten Bundessteuer und in den meisten Kantonen bis zum Steuerjahr 2028 abziehen. Ab dem 1.1.2029 beendet die Abschaffung des Eigenmietwerts den Abzug beim Bund; die Kantone können ihren Abzug befristet beibehalten, längstens bis 2050. Fragen Sie Ihre Steuerverwaltung, wie sie Ihren Anteil an einer gemeinsamen Anlage behandelt, und lesen Sie unseren Ratgeber Solaranlage von den Steuern abziehen.

Förderung. Fast kein Kanton fördert eine gewöhnliche Aufdachanlage; unsere Seite zur Förderung für Solaranlagen in der Schweiz listet die Ausnahmen Kanton für Kanton auf.

Was geschieht mit dem Strom?

Nur die gemeinschaftlichen Teile. Die Anlage speist den Allgemeinzähler: Beleuchtung, Lift, Lüftung, gemeinsame Wärmepumpe. Der Überschuss wird an den Netzbetreiber verkauft, und die Erträge gehen an die Gemeinschaft, die unter ihrem eigenen Namen das Vermögen aus ihrer Verwaltungstätigkeit erwirbt. Das ist das einfachste Modell, doch die gemeinschaftlichen Teile verbrauchen am Mittag oft wenig.

Ein ZEV aller Wohnungen. Die Stockwerkeigentümer sind Grundeigentümer und können einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch bilden, entweder mit einer Vereinbarung oder im Reglement. Die Gruppe wird dann ein einziger Kunde des Netzbetreibers, und der Solarstrom wird auf die Wohnungen verteilt. EnergieSchweiz empfiehlt, den ZEV im Reglement zu regeln. Ein Stockwerkeigentümer, der bei der Gründung nicht mitmachen will, behält seinen eigenen Zähler. Für die Abrechnung gibt es zwei Varianten:

• mit einem einfachen Zähler pro Wohnung wird der Ertrag des verkauften Überschusses von der Rechnung des Elektrizitätswerks abgezogen und der Rest nach dem Verbrauch jeder Wohnung verteilt;
• mit Smart Metern wird der von jeder Wohnung verbrauchte Solarstrom ausgewiesen, und der Ertrag des Überschusses wird nach Wertquoten oder nach der Beteiligung an der Anlage gutgeschrieben.

Hat die Gemeinschaft die Anlage gemeinsam finanziert, kann sie beschliessen, den verbrauchten Solarstrom nicht zu verrechnen. Die Produktion des ZEV muss mindestens 10 % seiner Anschlussleistung erreichen. Unser Ratgeber zu ZEV, vZEV und LEG erklärt die Regeln, den virtuellen ZEV und die lokale Elektrizitätsgemeinschaft mit den Nachbarn.

Vermietete Wohnungen. Ein Stockwerkeigentümer, der seine Wohnung vermietet, muss die Regeln zum Schutz der Mieterinnen und Mieter in einem ZEV einhalten: Er verteilt den extern bezogenen Strom nach dem effektiven Verbrauch und verrechnet den Solarstrom höchstens zum Preis, den die Mieterin oder der Mieter ausserhalb des Zusammenschlusses bezahlen würde, oder höchstens zu 80 % dieses Betrags, wenn er eine Pauschale anwendet. Sein Investitionsanteil darf nicht Bestandteil des Nettomietzinses sein.

Ein Stockwerkeigentümer will eigene Module

Ein Balkonkraftwerk. Im Stockwerkeigentum sind die Aussenseite des Balkons und die Fassade in der Regel gemeinschaftliche Teile. Laut EnergieSchweiz verlangt eine Befestigung von Modulen dort einen Beschluss der Versammlung; das Zivilgesetzbuch (Art. 647e) verlangt für solche Arbeiten grundsätzlich die Zustimmung aller, doch ein qualifiziertes Mehr genügt, wenn der nicht zustimmende Stockwerkeigentümer nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen ihn entschädigen und seinen Kostenanteil übernehmen. Ein Set, das am Boden des Balkons steht, ohne Befestigung an einem gemeinschaftlichen Teil, wirft weniger Fragen auf. Siehe unseren Ratgeber zum Balkonkraftwerk.

Ein Teil des Dachs oder eine Terrasse. Ein Stockwerkeigentümer, der auf eigene Kosten eine Anlage bauen will, die an seine eigene Wohnung angeschlossen ist, braucht die Zustimmung der Versammlung und oft eine Regel im Reglement über die Nutzung dieser Fläche. Lassen Sie schriftlich festhalten: die Fläche, die Dauer, den Unterhalt, die Haftung bei Schäden am Dach und den Rückbau bei einer Dachsanierung. Eine Anlage ab 2 kW kann die Einmalvergütung erhalten.

Ein Dritter finanziert die Anlage

Unternehmen bieten an, Module auf einem Dach zu bauen und zu betreiben, gegen ein Nutzungsrecht, und den Strom danach an die Bewohner oder ans Netz zu verkaufen. Sieht der Vertrag eine Dienstbarkeit vor, also ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht, braucht es die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer, ausser sie haben einstimmig eine andere Ordnung vereinbart. Prüfen Sie die Dauer, den Strompreis, den Unterhalt, die Versicherung, den Zugang zum Dach, was bei einer Neueindeckung geschieht und was am Vertragsende mit der Anlage passiert. Ein «Gratisdach» kann die Gemeinschaft über Jahrzehnte binden.

Unterhalt, Versicherung und Sicherheit

Der Verwalter vollzieht die Beschlüsse der Versammlung und verwaltet die gemeinschaftlichen Einrichtungen. Die Versammlung versichert das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren: Melden Sie die Anlage der Gebäudeversicherung und prüfen Sie die Deckung gegen Hagel. Sehen Sie im Jahresbudget die Überwachung der Produktion und eine Reserve für den Ersatz des Wechselrichters vor.

Jede Anlage hat ihre eigene Schlusskontrolle, ihre Abnahmekontrolle innert sechs Monaten und ihren Sicherheitsnachweis; in einem ZEV meldet die Vertretung dem Netzbetreiber die Eigentümer der Installationen. Beim Verkauf einer Einheit muss die verkaufte elektrische Installation kontrolliert werden, wenn die letzte Kontrolle fünf Jahre oder länger zurückliegt (Kontrollperiode von 10 oder 20 Jahren); fragen Sie das Kontrollorgan, ob die gemeinsame Solaranlage betroffen ist. Siehe unseren Ratgeber zum Sicherheitsnachweis (SiNa).

Bewilligung. Auf einem Dach in der Bauzone werden genügend angepasste Solaranlagen in der Regel der Gemeinde gemeldet, ohne Baubewilligung; ein geschütztes Gebäude braucht eine Bewilligung. Unser Ratgeber Meldeverfahren oder Baubewilligung zeigt die Praxis der Kantone.

Was der Beschluss regeln muss

Der Solarbeschluss Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft

Jeder offene Punkt wird bei einem Verkauf oder einer Reparatur zur Frage.

• Fläche. Die genutzte Dachfläche, der Zugang und die betroffenen ausschliesslichen Nutzungsrechte.
• Mehrheit. Die gewählte Kategorie der baulichen Massnahme und das angewandte Mehr, mit Verweis auf das Reglement.
• Budget. Der Betrag inklusive MWST, die erwartete Einmalvergütung und die Finanzierung.
• Verteilung. Der Schlüssel für die Kosten und jener für die Erträge aus dem Überschuss.
• Strom. Gemeinschaftliche Teile, ZEV aller Wohnungen oder Verkauf an den Netzbetreiber.
• Reglement. Die zu ändernden Artikel, namentlich für den ZEV.
• Zuständigkeiten. Wer den Vertrag unterzeichnet, die Arbeiten begleitet, die Abnahmekontrolle bestellt und den ZEV verwaltet.
• Lebensdauer. Unterhalt, Versicherung, Ersatz des Wechselrichters, Demontage bei einer Dachsanierung.

Ihr Projekt vorbereiten

Für eine erste Schätzung geben Sie die Adresse des Gebäudes und den gesamten Verbrauch der Wohnungen in unseren Solarrechner ein. Das ist eine Schätzung, keine Offerte; sie gibt der Versammlung eine Grössenordnung für Produktion und Preis.

Häufige Fragen

Braucht eine Solaranlage im Stockwerkeigentum die Zustimmung aller?

Nicht unbedingt. Für nützliche bauliche Massnahmen verlangt das Zivilgesetzbuch die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt. Die Zustimmung aller gilt für Arbeiten, die lediglich der Verschönerung dienen, mit Ausnahmen, und für die Errichtung einer Dienstbarkeit. Das Reglement kann andere Regeln vorsehen.

Kann ein Stockwerkeigentümer das Projekt blockieren?

Einen Beschluss, der mit dem richtigen Mehr gefasst wurde, kann er allein nicht blockieren. Seine Zustimmung ist aber nötig, wenn ihn die Arbeiten erheblich und dauernd im Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigen, und er kann einen Beschluss, der Gesetz oder Reglement verletzt, binnen Monatsfrist anfechten.

Wie werden die Kosten verteilt?

Grundsätzlich nach Wertquoten, wenn das Reglement nichts anderes vorsieht. Dient die Anlage einzelnen Stockwerkeigentümern kaum, ist dies bei der Verteilung zu berücksichtigen.

Ist der Solarstrom für die Stockwerkeigentümer gratis?

Er kann es sein: In einem gemeinsam finanzierten ZEV kann die Gemeinschaft beschliessen, den verbrauchten Solarstrom nicht zu verrechnen. Jede Wohnung bezahlt dann nur ihren Anteil am Strom aus dem Netz.

Was geschieht, wenn eine Wohnung verkauft wird?

Ist der ZEV im Reglement geregelt, tritt der Käufer automatisch bei. Beim Verkauf muss die elektrische Installation der Einheit kontrolliert werden, wenn die letzte Kontrolle fünf Jahre oder länger zurückliegt; das Kontrollorgan sagt Ihnen, ob auch die gemeinsame Solaranlage kontrolliert wird.

Darf ich in meinem Stockwerkeigentum ein Balkonkraftwerk installieren?

Ja, mit der Zustimmung der Versammlung, wenn es an einem gemeinschaftlichen Teil befestigt wird, etwa an der Aussenseite des Balkons oder an der Fassade. Das Set ist auf 600 W begrenzt und wird dem Netzbetreiber gemeldet.