Panneaux solaires en PPE : décision, répartition et RCP
Comment faire voter des panneaux solaires en PPE sur le toit commun, répartir les coûts entre copropriétaires et partager l’électricité entre les logements.
Poser des panneaux solaires en PPE sur le toit commun demande une décision de l’assemblée des copropriétaires, car le toit est une partie commune qu’aucun copropriétaire ne peut modifier seul. Le Code civil ne cite pas le solaire : selon le projet, il faut la double majorité des copropriétaires et des quotes-parts, ou l’unanimité, et le règlement de la PPE peut prévoir d’autres règles. L’assemblée décide aussi qui paie, selon quelles quotes-parts, et à qui va l’électricité : aux parties communes, à tous les logements dans un regroupement dans le cadre de la consommation propre (RCP), ou au gestionnaire de réseau. Un dossier complet à l’ordre du jour évite qu’un projet utile échoue sur une question de forme.
| Montage | Qui décide et paie | Qui en profite | Pièce décisive |
|---|---|---|---|
| Installation commune pour les parties communes | L’assemblée ; tous selon leurs quotes-parts | Les charges communes, les recettes du surplus | Décision d’assemblée, compteur commun |
| Installation commune et RCP de tous les logements | L’assemblée ; le règlement fixe le RCP | Chaque logement, selon sa consommation | Règlement de la PPE ou convention de regroupement |
| Projet d’un seul copropriétaire sur une partie commune | Le copropriétaire, après l’accord de l’assemblée | Son logement | Décision d’assemblée, droit d’usage particulier |
| Installation d’un tiers sur le toit | Le tiers, selon un contrat | Selon le contrat | Unanimité pour une servitude |
Le toit est une partie commune
En propriété par étages, chaque copropriétaire a un droit exclusif sur son appartement, mais pas sur tout le bâtiment. Le Code civil exclut du droit exclusif les parties importantes pour l’existence et la solidité du bâtiment, celles qui déterminent sa forme extérieure et son aspect, et les installations qui servent aussi aux autres copropriétaires. Le toit en fait partie, tout comme la façade et, en général, l’extérieur des balcons.
Un copropriétaire peut aménager ses locaux à condition de ne pas endommager les parties communes, de ne pas entraver leur utilisation et de ne pas modifier l’aspect extérieur. Poser des panneaux sur le toit, faire passer des câbles dans la cage d’escalier ou fixer un onduleur dans le local technique touche donc des parties communes : il faut une décision de la communauté.
Le règlement peut accorder à un copropriétaire un droit d’usage particulier, par exemple sur une terrasse en attique. Ce droit ne transforme pas la terrasse en partie privative : y poser une structure qui change l’aspect extérieur reste une question pour l’assemblée. Et toute modification de l’attribution de ces droits doit être approuvée par les copropriétaires directement concernés.
Quelle majorité pour voter les panneaux ?
Le Code civil classe les travaux sur une chose en copropriété en plusieurs catégories. Ces règles s’appliquent à la propriété par étages.
| Catégorie (Code civil) | Majorité requise | Exemple proche du solaire |
|---|---|---|
| Travaux nécessaires (art. 647c) | Majorité de tous les copropriétaires | Refaire la couverture qui fuit |
| Travaux utiles (art. 647d) | Majorité de tous les copropriétaires, représentant plus de la moitié de la chose | Travaux destinés à augmenter la valeur ou à améliorer le rendement ou l’utilité |
| Embellissement et commodité (art. 647e) | Unanimité ; double majorité possible à certaines conditions | Travaux destinés seulement à embellir ou à rendre l’usage plus aisé |
| Actes de disposition (art. 648) | Unanimité, sauf autres règles adoptées à l’unanimité | Constituer une servitude au profit d’un tiers |
Une installation qui produit de l’électricité pour l’immeuble ou un revenu peut être rangée parmi les travaux « destinés à … améliorer son rendement ou son utilité » de l’art. 647d. Dans ce cas, la double majorité s’applique : la majorité de tous les copropriétaires, pas seulement des présents, qui représentent en outre plus de la moitié de la valeur du bâtiment. Pour des modules fixés à la façade ou au balcon, SuisseEnergie applique l’art. 647e et admet qu’une majorité qualifiée suffit. La qualification dépend du projet : faites-la vérifier par l’administrateur ou un juriste avant de convoquer l’assemblée.
La loi protège aussi la minorité. Des travaux utiles qui gênent notablement et durablement un copropriétaire dans l’usage ou la jouissance de son logement demandent son consentement. Et si les travaux lui imposent des dépenses disproportionnées à la valeur de sa part, les autres doivent prendre en charge l’excédent de sa part des frais.
Les règles du Code civil sur les travaux peuvent être remplacées par d’autres, prévues dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité. Lisez donc d’abord le règlement : il peut exiger une autre majorité, régler le toit ou prévoir des droits d’usage particuliers. Si le toit doit de toute façon être refait, votez séparément la réfection de la couverture et l’installation solaire, car leurs majorités peuvent différer.
Préparer l’assemblée
L’assemblée est en principe convoquée et présidée par l’administrateur. Elle délibère valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés. Sinon, une seconde assemblée, au plus tôt dix jours plus tard, peut délibérer avec un tiers des copropriétaires. Les décisions figurent dans un procès-verbal. Un copropriétaire qui n’a pas approuvé une décision contraire à la loi ou au règlement peut l’attaquer en justice dans le mois où il en a eu connaissance.
Joignez à la convocation un dossier que chacun peut lire :
- une ou plusieurs offres comparables, avec le plan de pose et la puissance ;
- une estimation de la production mensuelle et de la part utilisée dans l’immeuble ;
- le budget TVA comprise, la rétribution unique attendue et le financement ;
- la clé de répartition des coûts et des recettes ;
- le modèle retenu pour l’électricité ;
- l’entretien, l’assurance, l’accès au toit et le remplacement de l’onduleur ;
- l’annonce à la commune ou la demande de permis.
Proposez des résolutions séparées : le principe et le budget, la répartition, le modèle d’électricité avec la modification éventuelle du règlement, et le mandat donné à l’administrateur pour signer et suivre les travaux. Un vote par étape évite qu’un désaccord sur un point fasse tomber tout le projet. Notre grille pour comparer des devis solaires aide à présenter des offres équivalentes.
Financement et répartition des coûts
Sauf règle contraire, les copropriétaires contribuent aux charges communes proportionnellement à la valeur de leurs parts. Si une installation ne sert que très peu ou pas du tout à certains, la répartition doit en tenir compte : c’est un point à trancher si seuls certains logements profitent de l’électricité solaire. Le fonds de rénovation sert d’abord aux travaux d’entretien et de réfection ; l’utiliser pour des panneaux demande une décision conforme au règlement.
Exemple chiffré. Une PPE pose 20 kWc sur son toit. Selon l’étude d’observation des prix 2025 de SuisseEnergie, sur laquelle repose notre calculateur, une telle installation coûte environ CHF 40'903 TVA comprise. La rétribution unique de Pronovo vaut 360 CHF par kW pour une installation ajoutée sur le toit, mise en service depuis le 1er avril 2025, soit CHF 7'200, versés après la mise en service. Il reste environ CHF 33'703. Un copropriétaire qui détient 150/1000 en paie environ CHF 5'055. Les offres réelles varient avec le toit, l’échafaudage sur un immeuble de plusieurs étages et le tableau électrique : voyez notre guide des prix des panneaux solaires.
Impôts. Sur un logement existant, un investissement solaire est déductible pour l’impôt fédéral direct et dans la plupart des cantons jusqu’à l’année fiscale 2028. Dès le 1er janvier 2029, la suppression de la valeur locative met fin à la déduction fédérale ; les cantons peuvent garder la leur pour une durée limitée, au plus tard jusqu’en 2050. Demandez à votre administration fiscale comment elle traite votre part d’une installation commune, et voyez notre guide panneaux solaires et impôts.
Aides. Presque aucun canton ne subventionne une simple installation sur toiture ; notre page des subventions solaires en Suisse liste les exceptions canton par canton.
Que faire de l’électricité ?
Les parties communes seulement. L’installation alimente le compteur commun : éclairage, ascenseur, ventilation, pompe à chaleur commune. Le surplus est vendu au gestionnaire de réseau, et les recettes reviennent à la communauté, qui acquiert en son nom les avoirs de sa gestion. C’est le montage le plus simple, mais les parties communes consomment souvent peu à midi.
Un RCP de tous les logements. Les copropriétaires sont des propriétaires fonciers et peuvent former un regroupement dans le cadre de la consommation propre, soit par une convention, soit dans le règlement de la PPE. Le groupe devient alors un seul client du gestionnaire de réseau, et l’électricité solaire est répartie entre les logements. SuisseEnergie recommande de l’inscrire dans le règlement. Un copropriétaire qui ne veut pas rejoindre le regroupement lors de sa création garde son propre compteur. Pour le décompte, deux variantes existent :
- avec un compteur simple par logement, le produit du surplus vendu est déduit de la facture du réseau, puis le solde est réparti selon la consommation de chaque logement ;
- avec des compteurs intelligents, l’électricité solaire consommée par chaque logement est identifiée, et le produit du surplus est crédité selon les quotes-parts ou la participation à l’installation.
Si la communauté a financé l’installation en commun, elle peut décider de ne pas facturer l’électricité solaire consommée. Le RCP doit atteindre une production d’au moins 10 % de sa puissance de raccordement. Notre guide des RCP et communautés électriques locales détaille les règles, le RCP virtuel et la communauté électrique locale avec les voisins.
Le règlement de la PPE est opposable à l’acheteur d’un lot. Si le RCP y est réglé, le nouveau propriétaire le rejoint automatiquement. S’il ne repose que sur une convention, prévoyez dans celle-ci que l’acheteur reprend la place du vendeur, et faites-le écrire dans le contrat de vente.
Les logements loués. Un copropriétaire qui loue son appartement doit respecter les règles de protection des locataires d’un RCP : il répartit l’électricité achetée à l’extérieur selon la consommation réelle, et facture l’électricité solaire au plus au prix que le locataire paierait hors regroupement, ou au plus 80 % de ce montant s’il applique un forfait. Sa part de l’investissement ne doit pas entrer dans le loyer net.
Un copropriétaire veut ses propres panneaux
Un kit de balcon. En PPE, l’extérieur du balcon et la façade sont en général des parties communes. Selon SuisseEnergie, y fixer des modules exige une décision de l’assemblée ; le Code civil (art. 647e) demande en principe l’unanimité pour ce type de travaux, mais une majorité qualifiée suffit si le copropriétaire opposé n’est pas gêné durablement et que les autres l’indemnisent et prennent en charge sa part des frais. Un kit posé au sol du balcon, sans fixation sur une partie commune, pose moins de questions. Voir notre guide du panneau solaire de balcon.
Une partie du toit ou une terrasse. Un copropriétaire qui veut poser à ses frais une installation raccordée à son propre logement a besoin de l’accord de l’assemblée, et souvent d’une règle dans le règlement sur l’usage de cette surface. Faites fixer par écrit la surface, la durée, l’entretien, la responsabilité en cas de dommage au toit et le démontage lors d’une réfection. Une installation d’au moins 2 kW peut recevoir la rétribution unique.
Un tiers finance les panneaux
Des entreprises proposent de poser et d’exploiter des panneaux sur un toit en échange d’un droit d’usage, puis de vendre l’électricité aux habitants ou au réseau. Si le contrat prévoit une servitude, un droit réel inscrit au registre foncier, il faut le concours de tous les copropriétaires, à moins qu’ils n’aient adopté d’autres règles à l’unanimité. Examinez la durée, le prix de l’électricité, l’entretien, l’assurance, l’accès au toit, ce qui se passe lors d’une réfection de la couverture et le sort de l’installation en fin de contrat. Un « toit gratuit » peut engager la PPE pendant des décennies.
Entretien, assurance et sécurité
L’administrateur exécute les décisions de l’assemblée et gère les installations communes. L’assemblée assure le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques : annoncez l’installation à l’assureur du bâtiment et vérifiez la couverture contre la grêle. Prévoyez dans le budget annuel le suivi de production et une réserve pour remplacer l’onduleur.
Chaque installation a son propre contrôle final, son contrôle de réception dans les six mois et son rapport de sécurité ; dans un RCP, le représentant communique au gestionnaire de réseau l’identité des propriétaires des installations. À la vente d’un lot, l’installation électrique vendue doit être contrôlée si le dernier contrôle date de cinq ans ou plus (période de 10 ou 20 ans) ; demandez à l’organe de contrôle si l’installation solaire commune est concernée. Voir notre guide du rapport de sécurité (RaSi).
Permis. Sur un toit en zone à bâtir, des panneaux suffisamment adaptés s’annoncent en général à la commune, sans permis ; un bâtiment protégé demande un permis. Notre guide annonce ou permis détaille les règles des cantons romands.
Ce que la résolution doit régler
La résolution solaire de votre PPE
Chaque point sans réponse deviendra une question lors d’une vente ou d’une réparation.
- Surface. Le pan de toit utilisé, l’accès et les droits d’usage particuliers touchés.
- Majorité. La catégorie de travaux retenue et la majorité appliquée, règlement à l’appui.
- Budget. Le montant TVA comprise, la rétribution unique attendue et le financement.
- Répartition. La clé des coûts et celle des recettes du surplus.
- Électricité. Parties communes, RCP de tous les logements ou vente au gestionnaire de réseau.
- Règlement. Les articles à modifier, notamment pour le RCP.
- Responsabilités. Qui signe le contrat, suit les travaux, commande le contrôle de réception et gère le RCP.
- Durée de vie. Entretien, assurance, remplacement de l’onduleur, dépose lors d’une réfection du toit.
Préparez votre projet
Pour une première estimation, entrez l’adresse de l’immeuble et la consommation totale des logements dans notre calculateur solaire. C’est une estimation, pas une offre ; elle donne à l’assemblée un ordre de grandeur de la production et du prix.
Questions fréquentes
Faut-il l’unanimité pour poser des panneaux solaires en PPE ?
Pas forcément. Pour des travaux utiles, le Code civil demande la majorité de tous les copropriétaires représentant plus de la moitié de la valeur du bâtiment. L’unanimité s’applique aux travaux de pur embellissement, sauf exceptions, et à la constitution d’une servitude. Le règlement peut prévoir d’autres règles.
Un copropriétaire peut-il bloquer le projet ?
Il ne peut pas bloquer seul une décision prise à la bonne majorité. Mais son consentement est nécessaire si les travaux le gênent notablement et durablement dans l’usage de son logement, et il peut attaquer une décision contraire à la loi ou au règlement dans le mois.
Comment se répartissent les coûts ?
En principe selon les quotes-parts, sauf règle contraire du règlement. Si l’installation ne sert presque pas à certains copropriétaires, la répartition doit en tenir compte.
L’électricité solaire est-elle gratuite pour les copropriétaires ?
Elle peut l’être : dans un RCP financé en commun, la PPE peut décider de ne pas facturer l’électricité solaire consommée. Chaque logement paie alors seulement sa part de l’électricité achetée au réseau.
Que se passe-t-il quand un appartement est vendu ?
Si le RCP est inscrit dans le règlement, l’acheteur le rejoint automatiquement. À la vente, l’installation électrique du lot doit être contrôlée si le dernier contrôle date de cinq ans ou plus ; l’organe de contrôle vous dira si l’installation solaire commune l’est aussi.
Puis-je installer un panneau de balcon dans ma PPE ?
Oui, avec l’accord de l’assemblée s’il est fixé sur une partie commune, comme l’extérieur du balcon ou la façade. Le kit est limité à 600 W et s’annonce au gestionnaire de réseau.