Vendre une maison avec des panneaux solaires

Pour la vente d’une maison avec des panneaux solaires, préparez deux dossiers : l’installation et ses contrats. L’acheteur veut savoir ce qu’elle produit, dans quel état elle est et quels droits il reprend. En Suisse, trois démarches comptent en plus : un contrôle de l’installation électrique à la vente si le dernier date de cinq ans, l’annonce du changement d’exploitant à Pronovo, qui ne se fait pas automatiquement, et le transfert du décompte de reprise auprès du gestionnaire de réseau. Une installation bien documentée aide à vendre ; sa seule présence ne garantit pas un prix plus élevé.

Établissez ce qui est vendu

Commencez par les factures et le contrat d’installation. Les modules, l’onduleur et la batterie appartiennent-ils au propriétaire de la maison ? Si l’installation a été financée par un crédit, vérifiez le solde avec la banque et le notaire. Si elle appartient à un tiers, par exemple dans un contrat de location de toiture ou de contracting, lisez les clauses de transfert et l’accord requis. Ne présentez pas l’installation comme libre de toute obligation sans avoir lu ces contrats.

Identifiez aussi l’exploitant enregistré chez Pronovo, le contrat de reprise avec votre gestionnaire de réseau et la façon dont le surplus est payé. Vendre la maison ne met pas à jour tous ces fichiers.

Le contrôle électrique à la vente

L’ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT) prévoit un contrôle périodique de l’installation électrique d’une maison tous les 20 ans ; une installation solaire suit la même périodicité que le bâtiment. À chaque changement de propriétaire, un contrôle est exigé en plus si le dernier date de cinq ans. Le résultat est un nouveau rapport de sécurité.

Organisez ce contrôle assez tôt : un défaut découvert après la signature complique la vente. Faites fixer dans le contrat qui le commande, qui le paie et qui corrige d’éventuels défauts. Seul un organisme indépendant ou un organisme d’inspection accrédité peut établir ce rapport.

Pronovo : changez l’exploitant

Pour Pronovo, qui gère la rétribution unique et les garanties d’origine, ce qui compte est l’exploitant de l’installation enregistré, pas le propriétaire de la maison. Le changement de propriétaire n’entraîne pas automatiquement de changement d’exploitant : il faut l’annoncer avec le formulaire de Pronovo. Tant qu’aucun nouvel exploitant n’est annoncé, les droits et obligations restent chez l’ancien. Pronovo recommande de régler la propriété ou l’usage de l’installation dans un contrat.

La rétribution unique entraîne aussi une obligation : une installation soutenue depuis le 1er janvier 2025 doit être exploitée au moins 20 ans (15 ans pour une rétribution accordée de 2018 à 2024). Un acheteur qui démonterait l’installation pourrait devoir rembourser une partie de la rétribution ; précisez-lui cette obligation. Le guide de la rétribution unique Pronovo décrit ces règles.

Le gestionnaire de réseau et le tarif de reprise

Le surplus injecté est payé par votre gestionnaire de réseau, selon son tarif de reprise. À la vente :

• annoncez le changement de propriétaire au gestionnaire de réseau, pour le raccordement et pour le décompte de reprise ;
• relevez ensemble les compteurs le jour du transfert, et photographiez les index ;
• demandez comment le gestionnaire répartit la période de décompte en cours, et réglez le partage entre vous dans l’acte si le montant compte ;
• si un tarif fixe s’applique pendant plusieurs années, comme chez IWB à Bâle (14 centimes pendant 12 ans), demandez par écrit s’il passe au nouveau propriétaire.

Si vous vendez aussi des garanties d’origine, faites transférer le compte correspondant.

Les impôts

Plusieurs points fiscaux touchent une vente :

• La déduction déjà faite. L’installation sur une maison existante a pu être déduite comme investissement d’économie d’énergie. La rétribution unique réduit ce montant si elle est versée la même année ; sinon, selon le canton, elle est déclarée plus tard comme revenu, par exemple dans le canton de Vaud. Si la rétribution arrive après la vente, demandez à l’administration fiscale qui doit la déclarer.
• L’impôt sur la fortune. L’installation augmente en principe la valeur fiscale de l’immeuble ; Bâle-Ville compte 50 % de son coût, Berne 20 % du prix d’achat, Lucerne 25 % de la valeur à neuf.
• Pour l’acheteur. La déduction fédérale des investissements d’économie d’énergie s’arrête après l’année fiscale 2028, avec la suppression de la valeur locative au 1er janvier 2029 ; les cantons peuvent garder la leur pour un temps limité.
• L’impôt sur le gain immobilier est cantonal : demandez au notaire ou à l’administration fiscale comment l’installation compte dans votre calcul.

Le guide panneaux solaires et impôts détaille les règles par canton.

Présentez un bénéfice vérifiable

Remettez à l’acheteur une synthèse : puissance en kWc, année de mise en service, kWh produits sur plusieurs années, kWh injectés et montants payés par le gestionnaire de réseau. Une courbe mensuelle vaut mieux qu’une promesse de « facture divisée par deux ». Séparez les deux gains : l’électricité consommée sur place réduit la partie variable de la facture, la taxe de base reste due ; le surplus est payé au tarif de reprise. Ne comptez pas les mêmes kWh deux fois.

Pour donner un ordre de grandeur, notre calculateur estime qu’une maison vaudoise de 7'500 kWh par an avec 10 kWc gagne environ CHF 1'383 la première année (ensoleillement de Lausanne, électricité valorisée à 28,6 centimes selon la médiane vaudoise 2027, TVA comprise, surplus à 7 centimes selon le prix de référence 2026) : CHF 649 d’économie sur la facture et CHF 734 de tarif de reprise. La consommation du futur foyer sera différente : présentez l’historique comme un repère. Précisez aussi l’âge de l’onduleur : selon SuisseEnergie, il dure de 10 à 15 ans, et un acheteur tiendra compte d’un remplacement proche. Le guide de la rentabilité des panneaux solaires explique ce calcul.

Garanties, droits et assurance

Les garanties des modules, de l’onduleur et de la batterie ne suivent pas toutes la même procédure. Remettez les documents originaux, les numéros de série et les coordonnées des garants. Vérifiez si un fabricant demande l’enregistrement du nouveau propriétaire ou si une garantie longue dépend d’un enregistrement fait à la mise en service : chez certains fabricants, une garantie de 10 ans ou plus n’existe que si elle a été enregistrée dans les délais.

Vos droits envers l’installateur découlent du contrat d’entreprise que vous avez signé. Pour un ouvrage immobilier, le délai de prescription est de 5 ans. Si l’installation est récente, faites préciser dans l’acte si ces droits sont cédés à l’acheteur. Informez votre assurance du bâtiment et conseillez à l’acheteur de déclarer l’installation à la sienne : la grêle ou une tempête relèvent de l’assurance, pas de la garantie. Le guide de la batterie solaire détaille les garanties des batteries vendues en Suisse.

Vous achetez ? Ce qu’il faut vérifier

Si vous achetez une maison équipée, demandez avant l’offre :

• l’âge et l’état des modules, de l’onduleur et de la batterie, avec les dernières alertes du portail ;
• le dernier rapport de sécurité et, si le contrôle date de cinq ans, qui organise le nouveau ;
• la production des dernières années, mois par mois, et les décomptes du gestionnaire de réseau ;
• la décision de Pronovo et la durée d’exploitation qui reste à respecter ;
• les garanties encore valables et leurs conditions, et si les droits envers l’installateur vous sont cédés ;
• les contrats de tiers : crédit, contracting ou location de toiture.

Une installation de plus de dix ans n’est pas un défaut en soi, mais prévoyez le remplacement de l’onduleur dans votre budget.

Faites une remise des clés complète

Liste de contrôle : la remise des clés

À préparer avant l’acte, et à vérifier ensemble le jour de la vente.

• Propriété. Matériel vendu, crédit ou contrat de tiers sur l’installation.
• Contrôle électrique. Rapport de sécurité récent, ou contrôle organisé si le dernier date de cinq ans.
• Pronovo. Formulaire de changement d’exploitant, et accord sur une rétribution unique versée après la vente.
• Gestionnaire de réseau. Changement annoncé, index relevés, partage de la période de décompte en cours.
• Documents. Offres, factures, plans, notices, garanties, enregistrements, rapports d’intervention.
• Suivi. Accès au portail de production transféré au nom de l’acheteur, sans vos mots de passe personnels.
• Assurance. Installation déclarée par l’acheteur à son assurance du bâtiment.

Une vente préparée ainsi permet à l’acheteur de reprendre une installation qu’il comprend, et au vendeur de clore ses obligations sans confusion. Le guide pour installer des panneaux solaires liste les documents d’origine, et celui pour choisir un installateur solaire les droits envers l’entreprise. Pour une vue d’ensemble, voyez le guide des panneaux solaires.

Questions fréquentes

Faut-il faire contrôler l’installation électrique avant de vendre ?

Oui, si le dernier contrôle date de cinq ans : l’OIBT exige un contrôle à chaque changement de propriétaire dans ce cas. Faites-le faire assez tôt, par un organisme indépendant ou accrédité.

À qui revient la rétribution unique si elle arrive après la vente ?

À l’exploitant enregistré chez Pronovo, tant qu’aucun changement n’a été annoncé. Annoncez-le et réglez le sort de la rétribution dans l’acte de vente.

L’acheteur reprend-il mon tarif de reprise ?

Le tarif est celui du gestionnaire de réseau de la maison. Annoncez-lui le changement ; pour un tarif fixe sur plusieurs années, demandez par écrit s’il continue avec le nouveau propriétaire.

Les panneaux solaires augmentent-ils le prix de vente ?

Aucun chiffre ne le garantit. Une installation documentée, avec un historique de production et des garanties en cours, se valorise mieux qu’une installation sans papiers.

L’acheteur peut-il démonter les panneaux ?

Il le peut, mais une installation soutenue par Pronovo doit être exploitée au moins 20 ans (15 ans pour une rétribution accordée de 2018 à 2024) ; un démontage peut entraîner un remboursement partiel de la rétribution unique.