Haus mit Solaranlage verkaufen

Wenn Sie ein Haus mit Solaranlage verkaufen, bereiten Sie zwei Dossiers vor: die Anlage und ihre Verträge. Die Käuferschaft will wissen, was sie produziert, in welchem Zustand sie ist und welche Rechte sie übernimmt. In der Schweiz zählen zusätzlich drei Schritte: eine Kontrolle der elektrischen Installation beim Verkauf, wenn die letzte fünf Jahre oder länger zurückliegt, die Meldung des Betreiberwechsels an Pronovo, die nicht automatisch erfolgt, und die Übertragung der Rücklieferabrechnung beim Netzbetreiber. Eine gut dokumentierte Anlage hilft beim Verkauf; ihre blosse Existenz garantiert keinen höheren Preis.

Klären, was verkauft wird

Beginnen Sie mit den Rechnungen und dem Installationsvertrag. Gehören Module, Wechselrichter und Batterie dem Eigentümer des Hauses? Wurde die Anlage mit einem Kredit finanziert, prüfen Sie den Saldo mit der Bank und dem Notar. Gehört sie einem Dritten, zum Beispiel bei einem Dachmiet- oder Contracting-Vertrag, lesen Sie die Übertragungsklauseln und die nötige Zustimmung. Stellen Sie die Anlage nicht als frei von jeder Verpflichtung dar, ohne diese Verträge gelesen zu haben.

Klären Sie auch, wer bei Pronovo als Anlagenbetreiber gemeldet ist, welchen Rücklieferungsvertrag Sie mit Ihrem Netzbetreiber haben und wie der Überschuss vergütet wird. Der Verkauf des Hauses aktualisiert nicht alle diese Register.

Die Elektrokontrolle beim Verkauf

Die Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) sieht für die elektrische Installation eines Hauses eine periodische Kontrolle alle 20 Jahre vor; eine Solaranlage folgt derselben Kontrollperiode wie das Gebäude. Bei jeder Handänderung ist zusätzlich eine Kontrolle verlangt, wenn die letzte fünf Jahre oder länger zurückliegt. Das Ergebnis ist ein neuer Sicherheitsnachweis.

Organisieren Sie diese Kontrolle früh genug: Ein Mangel, der nach der Unterschrift entdeckt wird, erschwert den Verkauf. Lassen Sie im Vertrag festhalten, wer sie bestellt, wer sie bezahlt und wer allfällige Mängel behebt. Nur ein unabhängiges Kontrollorgan oder eine akkreditierte Inspektionsstelle darf diesen Nachweis ausstellen.

Pronovo: den Betreiber wechseln

Für Pronovo, die die Einmalvergütung und die Herkunftsnachweise verwaltet, zählt der gemeldete Anlagenbetreiber, nicht der Eigentümer des Hauses. Der Eigentümerwechsel führt nicht automatisch zu einem Betreiberwechsel: Er muss mit dem Formular von Pronovo gemeldet werden. Solange kein neuer Betreiber gemeldet ist, bleiben Rechte und Pflichten beim bisherigen. Pronovo empfiehlt, Eigentum oder Nutzung der Anlage vertraglich zu regeln.

Die Einmalvergütung bringt auch eine Pflicht mit sich: Eine seit dem 1. Januar 2025 geförderte Anlage muss mindestens 20 Jahre betrieben werden (15 Jahre bei einer von 2018 bis 2024 zugesicherten Vergütung). Eine Käuferschaft, die die Anlage abbaut, könnte einen Teil der Vergütung zurückzahlen müssen; weisen Sie sie auf diese Pflicht hin. Der Ratgeber zur Einmalvergütung von Pronovo erklärt diese Regeln.

Der Netzbetreiber und der Rückliefertarif

Der eingespeiste Überschuss wird von Ihrem Netzbetreiber nach seinem Rückliefertarif vergütet. Beim Verkauf:

• melden Sie dem Netzbetreiber den Eigentümerwechsel, für den Anschluss und für die Rücklieferabrechnung;
• lesen Sie am Tag der Übergabe gemeinsam die Zähler ab und fotografieren Sie die Zählerstände;
• fragen Sie, wie der Netzbetreiber die laufende Abrechnungsperiode aufteilt, und regeln Sie die Aufteilung zwischen Ihnen im Vertrag, wenn der Betrag zählt;
• gilt ein fester Tarif über mehrere Jahre, wie bei IWB in Basel (14 Rappen während 12 Jahren), fragen Sie schriftlich, ob er auf den neuen Eigentümer übergeht.

Wenn Sie auch Herkunftsnachweise verkaufen, lassen Sie das entsprechende Konto übertragen.

Die Steuern

Mehrere Steuerfragen betreffen einen Verkauf:

• Der bereits gemachte Abzug. Die Anlage auf einem bestehenden Haus konnte als Energiesparinvestition abgezogen werden. Die Einmalvergütung verringert diesen Betrag, wenn sie im selben Jahr ausbezahlt wird; sonst wird sie je nach Kanton später als Einkommen deklariert, zum Beispiel im Kanton Waadt. Trifft die Vergütung nach dem Verkauf ein, fragen Sie die Steuerverwaltung, wer sie deklarieren muss.
• Die Vermögenssteuer. Die Anlage erhöht grundsätzlich den Steuerwert der Liegenschaft; Basel-Stadt rechnet 50 % ihrer Kosten, Bern 20 % des Kaufpreises, Luzern 25 % des Neuwerts.
• Für die Käuferschaft. Der Bundesabzug für Energiesparinvestitionen endet nach dem Steuerjahr 2028, mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auf den 1.1.2029; die Kantone können ihren Abzug befristet beibehalten.
• Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal: Fragen Sie den Notar oder die Steuerverwaltung, wie die Anlage in Ihrer Berechnung zählt.

Der Ratgeber Solaranlage von den Steuern abziehen erklärt die Regeln nach Kanton.

Einen überprüfbaren Nutzen zeigen

Übergeben Sie der Käuferschaft eine Übersicht: Leistung in kWp, Jahr der Inbetriebnahme, produzierte kWh über mehrere Jahre, eingespeiste kWh und vom Netzbetreiber bezahlte Beträge. Eine Monatskurve ist mehr wert als das Versprechen einer «halbierten Rechnung». Trennen Sie die beiden Gewinne: Der selbst verbrauchte Strom senkt den variablen Teil der Rechnung, die Grundgebühr bleibt geschuldet; der Überschuss wird zum Rückliefertarif vergütet. Zählen Sie dieselben kWh nicht doppelt.

Als Grössenordnung schätzt unser Rechner, dass ein Haus im Kanton Waadt mit 7'500 kWh pro Jahr und 10 kWp im ersten Jahr rund CHF 1'383 einbringt (Sonnenertrag von Lausanne, Strom mit 28.6 Rappen nach dem Waadtländer Median 2027 bewertet, inklusive MWST, Überschuss zu 7 Rappen nach dem Referenzpreis 2026): CHF 649 Einsparung auf der Rechnung und CHF 734 Rückliefervergütung. Der Verbrauch des künftigen Haushalts wird anders sein: Stellen Sie den Verlauf als Anhaltspunkt dar. Nennen Sie auch das Alter des Wechselrichters: Laut EnergieSchweiz hält er 10 bis 15 Jahre, und eine Käuferschaft berücksichtigt einen baldigen Ersatz. Der Ratgeber Lohnt sich eine Solaranlage? erklärt diese Rechnung.

Garantien, Rechte und Versicherung

Die Garantien für Module, Wechselrichter und Batterie folgen nicht alle demselben Verfahren. Übergeben Sie die Originaldokumente, die Seriennummern und die Kontaktdaten der Garantiegeber. Prüfen Sie, ob ein Hersteller die Registrierung des neuen Eigentümers verlangt oder ob eine lange Garantie von einer bei der Inbetriebnahme gemachten Registrierung abhängt: Bei gewissen Herstellern besteht eine Garantie von 10 Jahren oder mehr nur, wenn sie fristgerecht registriert wurde.

Ihre Rechte gegenüber dem Installateur ergeben sich aus dem Werkvertrag, den Sie unterzeichnet haben. Bei einem unbeweglichen Werk beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre. Ist die Anlage neu, lassen Sie im Kaufvertrag festhalten, ob diese Rechte an die Käuferschaft abgetreten werden. Informieren Sie Ihre Gebäudeversicherung und raten Sie der Käuferschaft, die Anlage ihrer eigenen zu melden: Hagel oder Sturm sind Sache der Versicherung, nicht der Garantie. Der Ratgeber zum Batteriespeicher für die Solaranlage erklärt die Garantien der in der Schweiz verkauften Batterien.

Sie kaufen? Was Sie prüfen sollten

Wenn Sie ein ausgerüstetes Haus kaufen, fragen Sie vor dem Angebot nach:

• Alter und Zustand der Module, des Wechselrichters und der Batterie, mit den letzten Warnmeldungen des Portals;
• dem letzten Sicherheitsnachweis und, wenn die Kontrolle fünf Jahre oder länger zurückliegt, wer die neue organisiert;
• der Produktion der letzten Jahre, Monat für Monat, und den Abrechnungen des Netzbetreibers;
• dem Entscheid von Pronovo und der noch einzuhaltenden Betriebsdauer;
• den noch gültigen Garantien und ihren Bedingungen, und ob Ihnen die Rechte gegenüber dem Installateur abgetreten werden;
• den Verträgen mit Dritten: Kredit, Contracting oder Dachmiete.

Eine Anlage, die älter als zehn Jahre ist, ist an sich kein Mangel, rechnen Sie aber den Ersatz des Wechselrichters in Ihr Budget ein.

Eine vollständige Schlüsselübergabe

Checkliste: die Schlüsselübergabe

Vor dem Kaufvertrag vorzubereiten und am Tag des Verkaufs gemeinsam zu prüfen.

• Eigentum. Verkauftes Material, Kredit oder Vertrag eines Dritten über die Anlage.
• Elektrokontrolle. Neuer Sicherheitsnachweis, oder Kontrolle organisiert, wenn die letzte fünf Jahre oder länger zurückliegt.
• Pronovo. Formular zum Betreiberwechsel und Vereinbarung über eine nach dem Verkauf ausbezahlte Einmalvergütung.
• Netzbetreiber. Wechsel gemeldet, Zählerstände abgelesen, Aufteilung der laufenden Abrechnungsperiode.
• Unterlagen. Offerten, Rechnungen, Pläne, Anleitungen, Garantien, Registrierungen, Einsatzberichte.
• Überwachung. Zugang zum Produktionsportal auf den Namen der Käuferschaft übertragen, ohne Ihre persönlichen Passwörter.
• Versicherung. Anlage von der Käuferschaft ihrer Gebäudeversicherung gemeldet.

Ein so vorbereiteter Verkauf erlaubt der Käuferschaft, eine Anlage zu übernehmen, die sie versteht, und dem Verkäufer, seine Pflichten ohne Verwirrung abzuschliessen. Der Ratgeber zum Ablauf einer Solarinstallation listet die Originalunterlagen auf, und Solarinstallateur finden die Rechte gegenüber dem Unternehmen. Für einen Überblick lesen Sie den Ratgeber zur Solaranlage.

Häufige Fragen

Muss die elektrische Installation vor dem Verkauf kontrolliert werden?

Ja, wenn die letzte Kontrolle fünf Jahre oder länger zurückliegt: Die NIV verlangt in diesem Fall bei jeder Handänderung eine Kontrolle. Lassen Sie sie früh genug durchführen, von einem unabhängigen oder akkreditierten Kontrollorgan.

Wem steht die Einmalvergütung zu, wenn sie nach dem Verkauf eintrifft?

Dem bei Pronovo gemeldeten Betreiber, solange kein Wechsel gemeldet wurde. Melden Sie ihn und regeln Sie das Schicksal der Vergütung im Kaufvertrag.

Übernimmt die Käuferschaft meinen Rückliefertarif?

Der Tarif ist jener des Netzbetreibers des Hauses. Melden Sie ihm den Wechsel; bei einem festen Tarif über mehrere Jahre fragen Sie schriftlich, ob er mit dem neuen Eigentümer weiterläuft.

Erhöhen Solarmodule den Verkaufspreis?

Keine Zahl garantiert das. Eine dokumentierte Anlage mit Produktionsverlauf und laufenden Garantien lässt sich besser bewerten als eine Anlage ohne Unterlagen.

Darf die Käuferschaft die Module abbauen?

Sie darf, doch eine von Pronovo geförderte Anlage muss mindestens 20 Jahre betrieben werden (15 Jahre bei einer von 2018 bis 2024 zugesicherten Vergütung); ein Abbau kann eine teilweise Rückzahlung der Einmalvergütung nach sich ziehen.